Lo que todo propietario, inversionista y extranjero debe saber
Vender una propiedad en Costa Rica puede ser una de las decisiones financieras más inteligentes que tome… o uno de los errores más caros de su vida si no entiende cómo funciona realmente el impuestos sobre las ganancias de capital.
Todos los años vemos vendedores perder decenas —y en algunos casos cientos— de miles de dólares. No porque Costa Rica sea un país con impuestos altos, sino porque estructuraron mal la transacción o confiaron en “lo que todo el mundo hace” en lugar de lo que realmente establece la ley.
La realidad es simple: el sistema tributario inmobiliario de Costa Rica es favorable, pero no perdona la improvisación.
¿Qué es el impuesto sobre las ganancias de capital en Costa Rica?
Según la legislación costarricense, las ganancias de capital se gravan, como regla general, con un 15% sobre la ganancia neta, es decir, sobre la utilidad obtenida en la venta. Este régimen fue introducido formalmente por la Ley N.º 9635 (Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas) y aplica a las transferencias de bienes inmuebles ubicados en Costa Rica.
La ganancia gravable no es el precio de venta. Es la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transferencia, una vez deducidos los costos legalmente admisibles. Estas deducciones no son automáticas: dependen totalmente de la documentación disponible y de cómo se haya estructurado la transacción y el historial del inmueble a lo largo del tiempo.
¿Quiénes están sujetos al impuesto sobre las ganancias de capital?
El impuesto sobre las ganancias de capital en Costa Rica se rige por el principio de territorialidad. El factor relevante no es la nacionalidad del vendedor ni su estatus migratorio, sino que el bien esté ubicado en Costa Rica.
Un ciudadano costarricense, un residente permanente, un residente temporal o un extranjero sin residencia están sujetos a las mismas reglas sustantivas cuando venden un inmueble en Costa Rica. No existe trato preferencial ni penalización por pasaporte o residencia.
Regla general: 15% sobre la ganancia neta
Como regla general, la venta de un inmueble genera una ganancia de capital sujeta a un 15% sobre la utilidad neta. La ley permite deducir los costos de adquisición, mejoras formales, construcciones y otros gastos directamente vinculados a la adquisición o valorización del bien, siempre que estén debidamente respaldados.
En la práctica, muchos vendedores terminan pagando de más simplemente porque las mejoras nunca fueron formalmente declaradas o documentadas, o porque el análisis fiscal se hace hasta el día del cierre, cuando ya no hay margen para corregir errores estructurales.
Régimen transitorio para propiedades adquiridas antes del 1 de julio de 2019
La legislación costarricense estableció un régimen transitorio para los inmuebles adquiridos antes del 1 de julio de 2019. En estos casos, el vendedor puede optar, en la primera transferencia posterior a esa fecha, por un tratamiento fiscal alternativo.
En lugar de calcular la ganancia neta y pagar el 15% sobre la utilidad, el vendedor puede optar por pagar un 2.25% sobre el precio de venta. Este es un impuesto definitivo, no una retención, y está expresamente contemplado en la ley.
Esta opción no es automática. Debe elegirse conscientemente, solo aplica a inmuebles que cumplan los requisitos legales y únicamente en la primera venta posterior a la entrada en vigor de la ley. Bien aplicada, puede reducir significativamente la carga fiscal; mal aplicada, puede generar contingencias futuras.
Por qué existe confusión alrededor de “pagar 2%”
Gran parte de la confusión proviene de mezclar dos conceptos jurídicos distintos.
Por un lado, está el impuesto definitivo opcional del 2.25% para propiedades adquiridas antes del 1 de julio de 2019. Por otro, la legislación tributaria costarricense establece obligaciones de retención en ciertas transferencias de bienes inmuebles, especialmente cuando el vendedor no está domiciliado fiscalmente en Costa Rica. En esos casos, el comprador puede estar obligado a retener un porcentaje del precio como pago a cuenta de las obligaciones tributarias del vendedor.
No es lo mismo. La retención no necesariamente es el impuesto final, y el régimen del 2.25% no es una retención. Tratar ambos conceptos como si fueran lo mismo es uno de los errores más comunes —y más costosos— en las operaciones inmobiliarias en Costa Rica.
La verdadera excepción legal: casa de habitación
La legislación costarricense sí contempla una excepción específica y limitada al impuesto sobre las ganancias de capital: la venta de la casa de habitación.
Cuando el inmueble vendido califica como la residencia habitual del vendedor y se cumplen los requisitos legales establecidos por la normativa tributaria, la ganancia obtenida en la venta no está sujeta al impuesto sobre las ganancias de capital.
Esta exención no aplica de forma automática. El inmueble debe ser realmente la vivienda habitual del contribuyente, y no una propiedad de inversión, alquiler, uso vacacional o especulativo. La carga de la prueba recae en el contribuyente, y un uso incorrecto de esta figura puede dar lugar a ajustes y sanciones por parte de la Administración Tributaria.
Fuera de este supuesto, el impuesto sobre las ganancias de capital sí aplica.
Por qué la planificación es más importante que la tarifa
La mayoría de los errores financieros en el mercado inmobiliario costarricense no provienen de la tarifa impositiva, sino de la falta de planificación.
Aceptar un precio, firmar una opción de compra o estructurar condiciones de pago sin tener claro qué régimen tributario aplica puede dejar al vendedor atrapado en una carga fiscal innecesaria. En Costa Rica, el momento correcto para analizar el impuesto sobre las ganancias de capital es antes de formalizar la transacción, no el día del cierre.
Cómo agrega valor Magma Legal Costa Rica
En Magma Legal Costa Rica analizamos si una operación se rige por el régimen del 15% sobre la ganancia neta, si califica para el régimen transitorio del 2.25% o si aplica la exención por casa de habitación. Revisamos el historial de adquisición del inmueble, las mejoras realizadas y la documentación disponible, y estructuramos la transacción en consecuencia.
Nuestro rol no es eliminar impuestos de forma ilegal, sino asegurarnos de que el impuesto aplicado sea el correcto conforme a la legislación costarricense, ni más ni menos. Los bienes inmuebles se construyen con tiempo, esfuerzo y fe. El resultado fiscal debe reflejar esa realidad, no castigar la falta de información.
Si está considerando vender o adquirir una propiedad en Costa Rica, una revisión legal antes de firmar puede marcar la diferencia entre una transacción bien ejecutada y un error muy costoso.