Costa Rica continúa atrayendo compradores de todo el mundo que buscan una casa de vacaciones, una propiedad para retirarse, una oportunidad de inversión o un terreno para desarrollar. La belleza natural del país, su estabilidad política y la sólida protección de los derechos de propiedad lo convierten en un destino sumamente atractivo para inversionistas extranjeros.
Como abogado especializado en bienes raíces en Costa Rica, he tenido la oportunidad de asesorar clientes en transacciones que van desde la compra de viviendas residenciales hasta proyectos de desarrollo, propiedades frente al mar, terrenos agrícolas e inversiones comerciales. Aunque cada transacción es diferente, existen ciertos errores que veo repetirse una y otra vez.
La mayoría de los compradores no enfrentan problemas por tomar decisiones irresponsables. Más bien, las complicaciones suelen surgir porque asumen que el proceso de compra funciona igual que en su país de origen o porque confían en información que nunca fue verificada de manera independiente.
La buena noticia es que la mayoría de estos riesgos pueden identificarse y resolverse antes del cierre si se realiza una debida diligencia legal y técnica adecuada.
1. No realizar una debida diligencia legal completa
Uno de los errores más comunes que cometen los compradores extranjeros es asumir que, si el vendedor aparece como propietario registral y la finca no presenta problemas evidentes en el Registro Nacional, todo lo demás estará en orden.
La realidad es que la titularidad es solo una pieza del rompecabezas.
Una debida diligencia adecuada debe analizar hipotecas, gravámenes, servidumbres, anotaciones registrales, expedientes municipales, disponibilidad de agua, regulaciones urbanísticas, restricciones ambientales, accesos legales, limitaciones condominales y cualquier otra situación jurídica que pueda afectar el uso o el valor de la propiedad.
Recientemente representé a un comprador interesado en adquirir una propiedad que aparentemente contaba con servicio de agua activo y disponible. A simple vista no existía ningún inconveniente. Sin embargo, durante nuestro proceso de revisión descubrimos que el propietario anterior había acumulado una deuda significativa con la entidad proveedora del servicio de agua. Como consecuencia, ciertos permisos y trámites no podían gestionarse hasta que dicha deuda fuera cancelada.
Afortunadamente, esta situación fue identificada antes del cierre. Recomendamos a nuestro cliente no continuar con la compra hasta que el asunto fuera solucionado y el saldo pendiente cancelado. De no haberse realizado esta revisión, el comprador habría adquirido una propiedad que no podía desarrollarse conforme a sus planes hasta que alguien asumiera una deuda que nunca generó.
La finalidad de una debida diligencia no es simplemente encontrar problemas. Su propósito es detectarlos antes de que se conviertan en problemas del comprador.
2. Asumir que puede construir cualquier proyecto que tenga en mente
Muchos compradores adquieren una propiedad con una idea muy clara de lo que desean desarrollar. Algunos buscan construir una casa para retiro, otros varias villas para alquiler vacacional y otros proyectos más ambiciosos destinados a la venta futura de unidades individuales.
Sin embargo, ser propietario de un terreno no significa automáticamente que cualquier proyecto sea legalmente viable.
La capacidad de desarrollo depende de numerosos factores, incluyendo regulaciones urbanísticas, disponibilidad de agua, frente a calle pública, retiros obligatorios, densidades permitidas, restricciones ambientales y criterios técnicos establecidos por autoridades locales y entidades nacionales.
Hace algunos años, un cliente adquirió una propiedad con la intención de desarrollar varias unidades que eventualmente pudieran venderse de manera independiente. Yo no participé en la compra original y desconozco el nivel de análisis que se realizó en aquel momento. Sin embargo, años después el cliente acudió a mi despacho con el objetivo de establecer un régimen de condominio que permitiera individualizar las unidades y comercializarlas por separado.
Durante el proceso descubrimos que el proyecto, tal como había sido concebido, no cumplía con ciertos requisitos regulatorios y urbanísticos aplicables a la propiedad. Para ese momento ya habían transcurrido varios años desde la adquisición y lo que inicialmente parecía una estrategia sencilla de desarrollo se convirtió en un proceso mucho más complejo que requirió explorar alternativas distintas.
La lección es sencilla: si su objetivo es desarrollar una propiedad, confirme primero que el proyecto es legalmente viable antes de comprar, no años después cuando ya se han invertido importantes recursos económicos y tiempo.
3. Ignorar la debida diligencia ambiental y técnica
Los riesgos ambientales son probablemente algunos de los más subestimados dentro de una transacción inmobiliaria en Costa Rica.
Nuestro país otorga una enorme importancia a la protección ambiental. Como resultado, una propiedad puede verse afectada por humedales, áreas protegidas, zonas de protección de ríos, regulaciones forestales, corredores biológicos u otras limitaciones que no necesariamente son evidentes durante una visita al inmueble.
En una ocasión, a un comprador potencial se le ofreció realizar una debida diligencia técnica y ambiental integral antes de concretar la adquisición. Finalmente decidió no realizar dicha revisión.
Posteriormente, una vez completada la compra, surgieron situaciones relacionadas con aspectos ambientales de la propiedad que requirieron interacción con autoridades gubernamentales y terminaron afectando significativamente los planes de desarrollo del propietario.
Cada caso tiene sus particularidades, pero la realidad es que una revisión ambiental previa suele ser considerablemente menos costosa que descubrir restricciones ambientales después de convertirse en propietario.
Una propiedad puede ser espectacular desde el punto de vista visual y, aun así, tener limitaciones importantes que afecten su valor, su potencial de desarrollo y su uso futuro.
4. No planificar la estructura de propiedad desde el inicio
Muchos compradores concentran toda su atención en encontrar la propiedad adecuada y negociar un buen precio. Los temas relacionados con estructura de propiedad, sucesión, protección patrimonial, planificación hereditaria y futuras transferencias suelen dejarse para después.
En muchos casos, eso es un error.
Dependiendo de los objetivos del comprador, puede ser conveniente adquirir la propiedad a título personal, mediante una sociedad costarricense, a través de una entidad extranjera o como parte de una estrategia más amplia de planificación patrimonial.
La estructura correcta puede facilitar futuras ventas, permitir el ingreso de inversionistas, simplificar procesos sucesorios y brindar mayor flexibilidad si la propiedad se desarrolla o se comercializa en el futuro.
A lo largo de los años he trabajado con propietarios que regresan tiempo después de comprar porque desean incorporar socios, transferir activos a familiares, reorganizar proyectos de desarrollo o planificar adecuadamente la sucesión de su patrimonio. En muchos de esos casos, los objetivos podrían haberse alcanzado de manera más sencilla y económica si se hubieran considerado desde el inicio.
Comprar la propiedad correcta es importante. Comprar bajo la estructura correcta es igualmente importante.
5. Enfocarse únicamente en el precio de compra
El precio de compra es solamente uno de los componentes de la inversión total.
Muchos compradores dedican una gran cantidad de tiempo a negociar el precio de adquisición mientras dejan de lado el análisis financiero completo de la operación. Impuestos de traspaso, honorarios legales, gastos registrales, servicios de escrow, impuestos municipales, cuotas condominales, seguros, mantenimiento y costos operativos deben ser considerados antes de tomar una decisión definitiva.
En el caso de propiedades de inversión, también es recomendable analizar ingresos proyectados, costos de administración, reservas para mantenimiento, niveles de ocupación esperados y gastos operativos de largo plazo.
Una propiedad que parece una excelente oportunidad por su precio de adquisición puede ofrecer una realidad muy distinta cuando se consideran todos los costos asociados.
Por esa razón, en MAGMA Legal también ofrecemos procesos de debida diligencia comercial y financiera para que nuestros clientes comprendan el panorama completo de la inversión antes de comprometer recursos importantes.
6. Apresurar el proceso de compra
La emoción puede convertirse en uno de los mayores riesgos dentro de una transacción inmobiliaria.
Es natural que los compradores se preocupen por perder una oportunidad, especialmente cuando se trata de propiedades ubicadas en zonas altamente demandadas. Sin embargo, acelerar el proceso o reducir los plazos de investigación puede exponer al comprador a riesgos innecesarios.
Las transacciones que suelen presentar más problemas son precisamente aquellas en las que el comprador siente presión para avanzar más rápido de lo que los hechos permiten.
Un contrato de compraventa bien redactado debe otorgar tiempo suficiente para realizar investigaciones legales, técnicas, ambientales y regulatorias antes de que la operación se vuelva definitiva. El comprador debe comprender exactamente qué está adquiriendo antes de desembolsar cantidades importantes de dinero.
Las oportunidades inmobiliarias van y vienen. Los problemas legales, por el contrario, pueden permanecer asociados a una propiedad durante muchos años.
Reflexión Final
Comprar una propiedad en Costa Rica puede convertirse en una de las inversiones más gratificantes que una persona realice. El país ofrece oportunidades extraordinarias para disfrutar, invertir, retirarse o desarrollar proyectos de largo plazo.
Sin embargo, cada propiedad viene acompañada de consideraciones legales, regulatorias, técnicas y ambientales que deben ser comprendidas adecuadamente antes de cerrar una transacción.
A lo largo de mi práctica profesional he visto operaciones que avanzaron sin contratiempos porque los riesgos fueron identificados oportunamente, y también he visto proyectos complicarse innecesariamente porque ciertas preguntas importantes se hicieron demasiado tarde.
La mayoría de los riesgos inmobiliarios pueden administrarse. La clave está en identificarlos antes de la compra, no después.
Al comprar una propiedad en Costa Rica, el objetivo no debería ser únicamente adquirir un inmueble. El objetivo debería ser adquirirlo con tranquilidad y confianza.