Tener una propiedad en Costa Rica no genera un solo impuesto, sino un conjunto de obligaciones que se activan en momentos distintos: unas por el solo hecho de ser dueño, otras únicamente si la propiedad se alquila, y otras más si el inmueble está a nombre de una sociedad.
La mayoría de los problemas que vemos en nuestra práctica no nacen de tarifas altas, sino de omisiones: una declaración de valor vencida, un impuesto solidario que nunca se declaró, o un alquiler que se cobró durante años sin registrar ante Hacienda. Cuando eso sale a la luz —normalmente al vender, al hipotecar o al tramitar residencia— el costo de corregirlo supera con creces el del impuesto original.
Esta guía ordena las cuatro cargas principales.
1. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (municipal)
Es el impuesto territorial regulado por la Ley N° 7509. Lo cobra la municipalidad donde está ubicada la propiedad, no el Ministerio de Hacienda.
- Tarifa: 0,25% anual sobre el valor registrado del inmueble ante la municipalidad.
- Pago: anual o trimestral, según la municipalidad. Varias otorgan descuento por pago adelantado del año completo.
- Declaración de valor: el propietario debe declarar el valor de su inmueble al menos cada cinco años. No es un trámite automático: si usted no declara, la municipalidad puede practicar un avalúo de oficio, que normalmente resulta en un valor mayor al que usted habría declarado, y ese valor rige por los siguientes cinco años.
- Exención por bien único: las personas físicas que sean dueñas de un solo inmueble en todo el país pueden solicitar exención cuando el valor no supere 45 salarios base. Con el salario base de 2026 (₡462.200), el tope es de ₡20.799.000. Si el valor excede ese monto, el impuesto se paga sobre el exceso. La exención no opera sola: hay que solicitarla y acreditarla.
Punto crítico para compradores extranjeros: al comprar, el valor registrado suele actualizarse al precio de la transacción. Es normal que el recibo municipal suba significativamente el año siguiente a la compra. Conviene presupuestarlo desde el cierre.
2. Impuesto Solidario (“impuesto a las casas de lujo”)
Creado por la Ley N° 8683, este impuesto nacional se paga a Hacienda y aplica a inmuebles de uso habitacional —incluidas casas de recreo o de uso ocasional— cuando el valor de la construcción supera el mínimo exento.
- Umbral 2026: el impuesto aplica cuando el valor de la construcción e instalaciones fijas y permanentes supera ₡143 millones. El terreno no cuenta para determinar si usted queda sujeto.
- Base imponible: si se supera ese umbral, el impuesto se calcula sobre el valor total: construcción más terreno. Esta es la confusión más común. Muchos propietarios asumen que solo tributa la casa, o que el terreno los excluye; es exactamente al revés.
- Tarifa: escalonada y progresiva, desde 0,25% en el primer tramo de valor hasta 0,55% en los tramos superiores.
- Declaración: se presenta cada tres años mediante el formulario D-174 en la Oficina Virtual de TRIBU-CR (antes formulario D-179 en ATV). En los años intermedios no se declara, pero sí se paga.
- Plazo: 15 de enero de cada año para presentar, cuando corresponda, y pagar sin recargos.
- Obligados a declarar fuera del trienio: quienes adquirieron un inmueble habitacional, terminaron una construcción nueva o realizaron mejoras que elevaron el valor por encima del mínimo exento.
Sanciones: la omisión de la declaración se sanciona con el 50% de un salario base —reducible si se corrige voluntariamente antes de una actuación de la Administración—, más intereses. En propiedades adquiridas hace varios años sin declarar, la acumulación es considerable.
3. Si la propiedad se alquila: renta de capital inmobiliario
El alquiler genera un impuesto independiente de los dos anteriores.
- Tarifa: 15% sobre la base imponible, que equivale al 85% del ingreso bruto (la ley reconoce una deducción única del 15% por gastos, sin necesidad de comprobantes). El efecto neto es 12,75% del alquiler bruto.
- Ejemplo: con un alquiler de ₡500.000 mensuales, la base es ₡425.000 y el impuesto ₡63.750 al mes.
- Declaración: mensual, dentro de los primeros 15 días naturales del mes siguiente, mediante los formularios 116 (personas físicas), 117 (personas jurídicas) o 118 (entidades públicas) en TRIBU-CR.
- Opción alternativa: quien tenga al menos un empleado afiliado a la CCSS puede optar por tributar en el impuesto sobre las utilidades (formularios 101-103) y deducir gastos reales. La opción es vinculante por un mínimo de cinco años, así que debe evaluarse con números antes de ejercerla, no después.
Para propietarios no domiciliados, la obligación es la misma: el ingreso es de fuente costarricense y tributa en Costa Rica, con independencia de dónde resida el dueño o dónde se reciba el pago.
4. Si la propiedad se alquila: IVA
El alquiler es, además, un servicio gravado con IVA.
- Vivienda: exenta cuando el canon mensual no supera 1,5 salarios base, es decir ₡693.300 en 2026. Si lo supera, se aplica el 13% sobre la totalidad del monto, no solo sobre el exceso.
- Uso comercial: locales, oficinas y bodegas están gravados con 13% sin excepción, sin importar el monto.
- Obligaciones formales: inscripción ante Hacienda, emisión de factura electrónica y presentación mensual del formulario 150, incluso en meses sin impuesto por pagar o cuando todos los contratos están exentos.
Advertencia: Hacienda fiscaliza activamente el fraccionamiento artificial de contratos y la separación del canon en “alquiler” más “cuota de mantenimiento” para quedar bajo el umbral. Es una estructura que no resiste una fiscalización y genera sanciones.
Extra: propiedad a nombre de sociedad
Si el inmueble está titulado a nombre de una sociedad —estructura muy común entre compradores extranjeros—, se suma el impuesto a las personas jurídicas, con vencimiento el 31 de enero de cada año. Montos 2026:
| Condición de la sociedad | Monto 2026 |
|---|---|
| Inactiva | ₡69.330 |
| Activa, ingresos brutos < 120 salarios base | ₡115.550 |
| Activa, ingresos brutos entre 120 y 280 salarios base | ₡138.660 |
| Activa, ingresos brutos > 280 salarios base | ₡231.100 |
Tres períodos consecutivos de impago habilitan la disolución de oficio de la sociedad por parte del Registro Nacional, y mientras exista morosidad el Registro no inscribe documentos a favor de la sociedad. Una sociedad disuelta con un inmueble a su nombre convierte una venta sencilla en un proceso judicial de liquidación.
Calendario del propietario
| Fecha | Obligación |
|---|---|
| 15 de enero | Impuesto solidario: pago anual y declaración cuando corresponda |
| 31 de enero | Impuesto a las personas jurídicas |
| Trimestral / anual | Impuesto sobre bienes inmuebles (municipalidad) |
| Primeros 15 días de cada mes | Renta de capital inmobiliario e IVA del mes anterior |
| Cada 5 años | Declaración de valor ante la municipalidad |
| Cada 3 años | Declaración del impuesto solidario |
Los cinco errores que más caro salen
- Asumir que el impuesto municipal es todo. Es apenas uno de cuatro.
- Creer que el impuesto solidario solo aplica a mansiones. Con un umbral de construcción de ₡143 millones, muchas casas de playa y condominios de gama media entran sin que el dueño lo note.
- Dejar vencer la declaración de valor. El avalúo de oficio casi siempre es más alto.
- Alquilar sin inscribirse. Especialmente en alquiler vacacional de corto plazo, donde la trazabilidad de plataformas y transferencias es total.
- Descubrirlo todo en el cierre de la venta. Regularizar bajo presión de tiempo cuesta más y debilita su posición de negociación.
Cómo lo abordamos en MAGMA Legal
Un diagnóstico fiscal de la propiedad toma poco tiempo y evita sorpresas: revisamos el valor registrado y la vigencia de la declaración municipal, determinamos si el inmueble queda sujeto al impuesto solidario y cuál es su estatus de declaración, evaluamos la estructura de titularidad y, si hay alquiler, ordenamos las obligaciones de renta e IVA.
Si adquirió una propiedad en Costa Rica y no tiene certeza sobre su situación fiscal, o si está por comprar y quiere presupuestar la carga real de ser propietario, escríbanos a +50689204859 o agende una consulta en magmalegal.cr.